Даром что ли мне давали диплом экономиста...

[Varesso]

Ну и немного о моей любимой недвижимости.

Пункт раз. Почему упадет.

Честно говоря, падение было неизбежно по любому. Накопилось множество негативных для рынка факторов, которые еще не сыграли. Правда, я ждала падения году так в 2026 – 2027. А сейчас ощущение, что наблюдала за весами, где с одной стороны лежали мраморные гирьки «льготная ипотека», «эскроу», «поддержка застройщиков» и «квартиры в Москве всегда дорожают», на другую лился песок времени, постепенно беря свое... а потом во всю эту конструкцию прилетел метеорит. В моменте все только начало разлетаться на кусочки, но фарш назад уже не провернуть.
Все эти «у застройщиков возрастут издержки», «рубль обесценивается, надо пристраивать» и вечное «квартиры в Москве всегда дорожают» на былые гирьки уже не тянут, но еще месяцок рынок подержат, а потом таки придет «ой». Ипотека если и не 20%, то по любому выше 10%. Стремительно беднеющее население. Рост безработицы. Айфон купят упоротые, гречку купят все, а покупка квартиры в кризис под большим вопросом. При этом продать надо многим – от тех, кто хочет разъезжаться/съезжаться, до Ынвесторов, которые либо сдают и имеют чистыми 2-3% годовых в рублях, либо вообще вложились в расчете на рост бетона, а сейчас хотят выйти хотя бы в депозит. А вот покупателей на все это великолепие может и не быть. И тут мы плавно переходим к...

Пункт два. Маржин колл.

Для начала немного арифметики. Возьмем абстрактную квартиру стоимостью 20 миллионов. Допустим, кому-то повезло и он взял ее в ипотеку под 7% годовых на 20 лет с первоначальным взносом 10%. Ежемесячный платеж всего каких-то 140 тысяч – однозначно надо брать! Таким образом, наш «кто-то» заплатил 2 миллиона и должен банку 18.
Потом случился «упс» и квартира в моменте стала стоить 16 миллионов. Получается, что у банка есть выданные деньги в размере 18 лямов и обеспечение на 16, которое не покрывает кредит. Это и есть «маржин колл» - требование покрыть разницу, чтобы кредит снова стал обеспеченным.
Дальше есть разные сценарии. Я конкретные договоры не видела и не знаю, что там прописано. В куче развитых стран в этом случае банк приходит к заемщику, ласково смотрит ему в глаза и говорит: «Плати!». Тот, скрепя зубами, доплачивает два ляма (в данном случае) и продолжает ипотечные платежи.
Если не придут к ипотечникам, то ЦБ придет к самому банку и скажет: «Что-то у тебя кредиты необеспеченные, доплати-ка ты мне в резервы». Тогда разницу со слезами заплатит сам банк.
Ну а что если государство решит пойти всем навстречу? Ипотечников не тронут и к банкам не придут? Тогда все уйдет в «скрытку» - у банков будет расти доля необеспеченных кредитов, но все будут делать вид, что все ок. Это может сработать, но только до определенного предела.
Потому что сейчас уже вполне возможна ситуация, когда квартира за 20 миллионов начнет стоить 10. И в этом случае ее могут просто вернуть банку как залог с извиняющейся улыбкой и пойти на рынок искать другие варианты. С одной квартирой банк справится, переварит. А со ста? А с тысячей? А с несколькими тысячами?
Что ж, stay tuned. Скоро мы получим ответы на все вопросы.

@темы: Квартирный вопрос

Comments

[Tamella]

realty.ria.ru/20220303/ipoteka-1776082127.html

[Varesso]

Tamella, не открывается (( А что пишут?

[ritor]

Varesso,
" Обязанность заплатить дополнительный налог после повышения российским Центробанком ключевой ставки может возникнуть только у сотрудников банка, взявших в нем же ипотечный кредит, рассказал РИА Недвижимость управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков.

Он пояснил, что по Налоговому кодексу РФ полученный за счет разницы ставок доход облагается налогом в случаях, когда физлицо-заемщик и заимодавец (банк) признаны взаимозависимыми лицами, либо заемщик состоит с ним в трудовых отношениях. Взаимозависимыми являются лица, которые могут влиять на принимаемые решения, например гендиректор банка или его акционер, уточнил юрист.
Также налогом облагается экономия на процентах, которая является материальной помощью или формой встречного исполнения заимодавцем обязательств перед заемщиком, например оплатой за услуги, добавил он."

[Varesso]

А, это да. Это еще вчера обсуждали. Коснется работников банка, которые взяли кредит у своего банка, и сотрудников Яндекса, окредитованных им же.

[digitalFOX]

Получается, что надо продавать квартиру, жить годик в подвале а потом на те же деньги можно будет купить что-то заметно больше? (*утрирую*)

[Tamella]

Varesso, вот я охренела с концепции.

[Varesso]

digitalFOX, ну таки да. Поживем - увидим.

Tamella, ну это как введение налога на вклады в начале ковида - почему бы и нет? ))